羅霆:城市更新要從“三板斧”變成“繡花針”

發布者:管理員 (內容轉載自樂居財經) 發布時間:2019-11-21


  11月21日,主題為“讓城市留住記憶,讓更新創造價值”的2019中國城市更新論壇在佛山舉行。同創集團副總經理羅霆,接受了樂居財經的采訪。
  目前,城市更新已成為“風口”。羅霆認為,中國城市化已經進入相對比較成熟的階段,尤其是一線城市,地越來越少、越來越貴,但舊樓卻越來越多,對于城市更新而言,未來如何持續發展,這是大家要共同研究的問題。
  過去幾十年,國內對于舊樓建筑更多是采取拆舊建新的方式,而目前政府大力推動的綜合整治、有機棚改或微改造等城市更新方式,更多的是提倡修舊如新,可以更好的促進未來城市的可持續發展。整個社會的經濟發展已經由過去的粗放式發展轉變為現在的精細化發展,大拆大建式的城市更新已經不適合目前的經濟發展趨勢,以后要更多的提倡,城市更新從“三板斧”變成“繡花針”,讓城市的老舊建筑煥發新的生機和生命力。
  學建筑出身的羅霆,對于建筑有自己獨特的見解。他表示,建筑生命有兩個概念,一是結構生命周期,一是功能生命周期。一般而言,住宅的結構生命周期在70年,公建甚至達到100年,但功能生命結構往往只有二、三十年。
  比如一個酒店、寫字樓或者商場,經過二、三十年,它的空間、布局、裝修甚至定位都已落后,價值不斷衰減,但是因為結構還可以繼續使用,如果把它拆掉,就是資源的巨大浪費。未來的城市更新中,拆舊建新和修舊如新一定會是兩個方向,相輔相成,但是修舊如新的這種模式,在未來,會變得越來越多。
  當大家都在說住宅開發進入下半場的時候,會出現兩個很明顯的趨勢,一是住宅開發行領域開始出現壟斷化,強者恒強;另一個則是新業務的多元化。房地產市場會出現很多新的細分領域,有專門做度假地產、養老地產、長租公寓的,也有專門做存量活化的。
  去年,國內住宅增量銷售為15萬億左右,而過去三十多年開發累計的存量,包括廠房、寫字樓、商業和住宅等,初步估計已達500萬億,哪怕每年釋放1/50,被用于活化和改造,也是個很大的細分市場。
  同創資產聚焦粵港澳大灣區的廣、深、港,專注將老舊建筑通過活化改造為享有創意空間、產業資源和新型商辦物業,目前已在廣州、深圳、香港三地擁有約20個項目、約50萬平方米的活化類經營物業。
  羅霆將活化的業務模式分為三種類型,即重資產、中資產和輕資產。重資產即收購之后進行改造、持有經營再出售,或者條件成熟后打包發行REITs、ABS、CMBS等。中資產即租賃物業,獲取核心地段的價值被低估物業,以相對較低的租金租賃,然后升級、改造、運營,創造新的價值,帶來租金溢價,賺取租金價差。輕資產則是品牌輸出和運營管理服務,通過專業能力和服務創造價值。
  他認為,中資產目前機會比較多,有利于迅速擴大規模,建立品牌,但抗市場風險能力比較弱。若租金受市場影響下滑,對中資產項目全周期收益回報影響比較大。同創從去年開始涉足重資產領域,已經在廣州和香港分別收購了兩個重資產物業,未來的發展將會中重結合,規模和效益并舉。
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