羅霆:存量沒有暴發戶

發布者:管理員 發布時間:2020-09-24

撰文 | 溫巧平
出品 | 樂居財經
9月的深圳仍然是30度的高溫,烈日下小跑進新洲同創匯,碰巧門口有人在給一群參觀者介紹項目,我還與介紹人對視了幾秒,心想,這是在出租寫字樓的吧。走過去后再回過頭一看,才發現這是我今天的采訪對象——同創集團董事副總經理、深圳公司總經理羅霆。
這確實尷尬,也沒反應過來去打招呼,眼前這位身穿白色長袖襯衫、1米8挺拔身材的男士,真的是很難與官網上那200斤的胖子形象聯系在一起。
同創集團創始人之一的羅霆,從200斤的胖子變成了150斤的運動達人,這比創業成功更讓人意外。羅霆笑談,這張照片用了八年了,一直沒換,用同事的話說就是,這張照片介紹公司時挺好使,說咱們同創人減肥都能成,還有什么事做不成。
2012年前后,離開萬科創業的高管不少,或因時代的驅使,或受夢想的召喚。原萬科執行副總裁杜晶帶領下的同創,經過8年的摸爬滾打,可以說是創業者中活得不錯的成功案例。
當我走進同創集團位于新洲同創匯三樓的辦公室,一行大字迎面而來:與夢想同行。
夢想是一種強大的驅動力
那這個夢想到底是什么?
“與夢想同行的重點不是在夢想,而在于同行。我們出來創業時,并沒有具體的夢想或者小目標要實現,我們向往的是跟一群有意思的人,一起做一些有意義的事。在前進的道路上,可以自由自在地創造和追求自己的夢想?!痹诹_霆看來,萬科是一部巨大而又精密的機器,每個人都是機器上的一個螺絲釘,雖然工作很有成就感,但是你必須沿著既定的軌道前進,很難選擇自己想做的事。
“如果說一眼就可以看到十年后的自己,那何不去嘗試創造一個新的自己?”羅霆雙手十指交叉放在桌前,雙眼轉向窗外,平淡地說道。
如果你不想妥協,就必須置身在能夠把握每一個細節的世界,擁有決策權。這或許是這群深諳地產游戲規則高手們想要自創門派的關鍵。
為什么是2012年?
“我經常跟一些朋友開玩笑,現在出去創業再做地產開發,那你先得做好九死一生的準備,現在的創業環境比當時難多了?!绷_霆認為那是出來創業做地產最后的黃金期。
當時行業大佬預測,2012年地產將進入下半場。當年的背景是房價開始下跌,利潤下降。但這在羅霆看來,在一個市場經濟中,房價漲跌跟四季更迭一樣正常。反而2018年,他認為整個行業才算是真正地進入到下半場。
而在這個下半場,同創突然轉了賽道。
房地產的本質發生改變
羅霆認為,在房地產開發早期,本質上屬于制造業。
買地就相當于制造型企業買原料,蓋房子就是生產加工,然后再銷售,獲得利潤擴大再生產。2003年萬科全年銷售額約60億,凈利潤除去分紅,一大部分再去買地,第二年變成100億銷售額。如此重復,通過慢慢的原始積累,把規模做大。2000年前后,房地產行業作為制造業的本質都沒有發生改變。
變化在于2003年前后。市場逐漸放開了房地產金融通道,開發企業可以通過金融類創新、信托和表外融資等方式進行籌資。很多房企一年凈利潤不過十多億,但是可以通過各種金融工具融數十億進行買地,相當于將發展速度提高了兩到三倍。大家才發現原來房地產還可以這樣玩。
因為房地產的金融屬性和杠桿提高,房地產業從制造業變成類金融業。投資回報率不斷提高,然后,慢慢的變成了大家心目中的暴利行業。
做了一個簡單的計算,在充分利用杠桿下,開發商投入15億的一個項目,利潤率20%,即3億。自有資金的投入或許只有5億,這樣投資回報率高達60%。
金融杠桿帶來的極高回報率,對所有行業造成了巨大沖擊。白色家電、汽車、電子制造業都浮躁了。
對老百姓來講,100萬房產首付20萬,兩年后房價變成200萬。20萬賺100萬,年投資回報率200%以上。這也讓個人也開始躁動不安。尤其是2015年房價“暴漲”過后,深圳陷入全民炒房的瘋狂中。
這個問題的嚴重性已被知曉。近年國家痛下狠心逐漸削弱房地產行業的金融屬性與杠桿比率。
近日,對房地產融資的管理,發出了“三條紅線”為標準。把房企負債率的危險指數按顏色分類,恒大直接為了去庫存、降杠桿祭出了“七折購房”,可見影響之大。
而中央也連續五年提出,要把各行各業的杠桿率降到比較合適的水平??梢哉f房地產企業借助高杠桿進行快速擴張的時代,正在走向終結。讓制造業回歸制造業,讓辦廠的人安心辦廠。
“在過去快速野蠻發展的階段,存在不確定因素和尋租的空間,所以高風險就有高回報。但現在市場和政策都在逐步透明規范,沒有那么高的風險了,自然利潤也會下降,房地產也會回歸到最初的制造業形態?!痹诹_霆看來,未來的房地產市場,會出現兩種現象,一是住宅開發壟斷化,二是新業務多元化。
住宅開發核心的生產要素是土地,通常通過拍賣或舊改獲取。無論哪種方式,門檻都會越來越高,參照國外發展經驗,未來中國住宅開發會出現壟斷是必然趨勢。
未來很可能中國的住宅開發市場,80%以上都被萬科、恒大、碧桂園之類的公司壟斷,剩下的百分之一二十就是各種中小型公司機會主義的開發,三年不開張,開張吃三年。
“同創創業初期也是差不多的狀態,拿個項目差不多三、四年才能開工,舊改土地變現的產能釋放非常慢。你要保證每年持續增長和保持穩定在一年上百億的銷售額,你需要擁有上千億的土地儲備,一般中小型開發商根本就玩不了也做不到?!绷_霆坦白在創業的道路上,尋找新的賽道也是不得已而為之。
房地產行業的細分賽道出圈
同創轉的賽道屬于城市更新的“微改造”領域,對市場而言,這并不是一個陌生的金礦。
羅霆介紹,在2002年到2007年的時候,房地產市場規模約增長了五倍,2008-2013年漲了三倍,2014-2019年其實只漲了兩倍,規模在不斷變大,但是增速在減緩,就如中國GDP一樣,也不可能永遠12%的增長。
但是據不完全統計,從1990年至今,中國的存量物業貨值已經達到約500萬億元,其中有一半屬于商業建筑,寫字樓、商場、廠房等。
隨著時間流逝,這些物業將逐漸老化,需要被改造或者拆除重建。簡單的估算,按每年釋放1/30,就是10萬億左右,如果其中10%可以流通到市場去做活化,那就是一個1萬億的市場。
這是同創進入這個領域的根本原因:你是愿意在18萬億住宅市場的紅海,跟別人拼得頭破血流,還是愿意在一個1萬億活化市場的藍海獨領風騷。
商辦物業的結構生命周期與住宅一樣都按以70-100年設計,但是功能周期實則非常短,一般在20年左右,它的功能、定位、裝修就很難滿足時代的變化,隨著現代社會更快的生活節奏、消費理念與需求的變化,商辦物業被淘汰的節奏更快。
如今,“微改造”逐漸成為城市舊建筑更新的主流方式,同創更愿意把它稱為“活化”。
“我們聚焦有一定規模的歷史建筑、老舊建筑以及新錯建筑,進行系統性活化升級改造,改善空間屬性,提升物業價值,讓建筑更新。最終通過導入產業內容、打造生態圈,為企業提供除了空間以外的服務?!痹谕瑒搰L試中發現,這個市場除了蛋糕足夠大以外,更有利的條件是在房地產住宅市場在不斷的被限價以及去杠桿的情況下,資產項目反而可以更好的享受城市化進程的紅利。
“房地產開發的金融屬性在削弱,但是商業地產卻可以延續房地產的商業邏輯。商辦物業不牽涉國計民生,只要中國城市化還在繼續,經濟還在發展,商辦資產就會繼續升值,做資產活化還是可以享受城市化進程的紅利?!?br> 2015年,同創接觸到第一個活化項目是廣州的羊城晚報大樓。原本是小試牛刀,沒想到自這個項目以后,改變了同創的發展軌跡。
羊城同創匯改造前后
最開始做活化項目的時候,首先遇到的阻礙來源于內部觀念的難以轉變?!皠傋鲅虺峭瑒搮R的時候,很多地產同事是想不通、不能接受的。以前地產大買賣,房子幾百萬一套,現在天天去談租金,幾塊錢的談,一個項目一年也就幾百萬一千萬利潤,是以前一個星期賣幾套房子賺的錢,大家心態都不一樣了?!?br> 但慢慢的,同事們在活化過程中找到了樂趣,看到一個個破爛不堪的舊建筑煥發新生,相對房地產而言,活化項目更輕的投資,更低的風險,長達20年穩定的回報以及可以預期的快速發展的巨大空間,都讓大家慢慢的意識到了這個行業未來的前景。
從2018年開始,你會悄然發現,同創集團的主頁上,資產板塊已經放在了地產板塊的前面,而且還多了一句愿景——致力于做中國資產活化運營行業的領跑者。
當然,在實際操作過程中,也不是沒有困難,就如羅霆所說?!霸诨罨I域,我們最大的優勢在于豐富的地產經驗,實際上最大的痛苦也在于我們的地產經驗,蓋房子和修房子看起來差不多,但其實很多邏輯是不一樣的,因此,這個時候,地產慣性思維很多時候就成為了阻礙,我們花了差不多足足三年的時間,讓自己去慢慢改變和適應?!?br> 難點在于缺人才、政策支持、上下游產業鏈配合,一切都要靠自己慢慢摸索。
如今經濟宏觀形勢差,寫字樓租金在下降,直接導致承租方出價能力下降。但是業主心態還是很高,“市場租金有些打了五六折,但業主覺得給你降10塊錢就很多了。這樣在市場拿新項目就會變得越來越難?!?br> 但這在羅霆看來都不是重點。重點是整個市場仍然需要一段培育期,市場對存量資產活化的認知低,市場空間和前景沒被充分挖掘。這反過來也影響業主的心態,能否耐下心來享受城市發展的紅利,意識到資產運營長期的利潤空間。
但一切都看似沒有成熟的狀態下,羅霆卻認為現在是進入活化領域最好的時機。
“中國人最早住招待所,改革開放后住賓館,后來是五星級酒店?,F在出現了越來越多的精品酒店選擇,像悅榕莊、安縵等高端精品酒店從進入中國到被認可也不過10年時間。這就像對應的寫字樓市場,從最開始的辦公樓,再到后來的甲級寫字樓,隨著產業的賦能與客戶需求的多樣化,未來也會有越來越多的客戶選擇通過活化重新進入市場的個性化商辦空間,比如同創在廣州的海珠同創匯,在深圳的新洲同創匯,租金就幾乎比肩周邊的甲級寫字樓?!?br> 現在不少人覺得寫字樓代表著企業形象,非甲級寫字樓不進,但隨著需求的更新和多樣化,羅霆預計客戶對辦公類物業的選擇在5年之內就會達到目前酒店的現狀。
但在一些外人看來,同創所進入的“活化”領域,這模式本質上與賺取租金差的二房東無異。
羅霆持相反意見,“二房東是賺取差價,活化是創造價值。簡單的說,深圳的很多包租客是在嶄新的甲級寫字樓里面包下幾層,利用精裝修、發水等方式賺取差價,而活化是將陳舊已經沒有太大商業價值的物業,通過重新定位、改造、運營的方式,創造新的價值。所謂活化,就是把一個快死的建筑給救活了,當然能夠獲得更多的回報,就好像牙醫,是賺一個洗牙客戶的錢多還是一個補牙客戶的錢多呢,當然是后者,但是這也需要醫生有更高的醫術和投入?!?br> 就如下圖這原本破舊的城中村,改造之后成為廣州最為紅火的時尚產業綜合體?海珠同創匯。同創引入各種時尚產業資源,成立海珠湖時尚創意產業聯盟,構建全維度時尚賦能產業平臺,涵蓋辦公、商業、展示、社交、生態等多元復合業態,于是一座具有創意辦公、時尚街道、主題廣場、特色藝術場景的新生網紅打卡勝地誕生了。而且海珠同創匯在2019年還獲得了亞太區房地產領袖高峰會獎(MIPIM Asia Awards)最佳城市更新項目銅獎,是亞太地區房地產行業的奧斯卡。
海珠同創匯改造前后
通過近5年的摸索,對于“活化”這個別人看起來還嶄新的名詞,同創已經不再是紙上談兵?,F已運營及儲備15個園區(含受托運營),經營管理面積約60萬㎡,成為華南地區資產活化運營管理行業的龍頭企業。
但進入活化領域企業不少,如萬科、華潤、招商等企業在長租公寓、城中村綜合整治的嘗試都屬于活化。如果龍頭房企未來大規模進入商辦物業的活化領域,同創這類的中小型公司還有機會嗎?
不僅如此,現在市場跟同創同樣商業模式進行資產活化運營的公司如上海的錦和、德必已經或正在上市。那么同創的護城河在哪?
在管理資產領域,規模的意義比地產開發還重要。
這也正是羅霆的危機感來源,“德必和錦和商業都是資產活化運營的公司,他們成功上市對我們觸動不小,也是我們努力的方向。存量市場釋放的物業有限,前期要占規模,動作必須快,上市可以讓它變得更快更強去碾壓對手,加速發展。錦和商業上市以后,就操作了幾筆“蛇吞象”收并購,在一個新的領域,當你有了品牌和資本的加持,你的發展就會事半功倍?!?br> 雖然危機感重,但羅霆卻不著急?!拔覀內胄幸呀?年,今年租金收入大概就可以做到8個億左右,我們希望到2021年應該可以做到12億,每年保持40%的增長?!?br> 羅霆也不擔心其他開發商巨頭的入場會快速占搶份額?!按媪繘]有暴發戶,不像地產行業,只要有錢,可以大肆買地,快速招人。因為老舊物業不像土地,物業是一個逐步釋放的過程,規模與時間并行,需要長時間的積累和深耕。同時,正如之前所說,做資產活化跟地產有很大的區別,目前這個行業的人才是非常稀缺的,我們做了五年,才敢說初具經驗,以我們這樣的背景和資質,都要跑這么久,其他人做也不可能一蹴而就?!?br> 近些年,長租公寓與聯合辦公就像站在風口上的豬,不少開發商砸錢搶市場,不到五年,不少人已經暗淡離場。豐滿的理想與骨感現實差距何止是錢,更多的是時間沉淀下的運營能力。
以下為樂居財經與同創集團副總經理羅霆對話精選:
樂居:萬科與同創做的住宅產品,有何區別?
羅霆:當初在萬科,做任何一個產品首先想的是做好,但是在同創,首先想的是做對,因為你在萬科犯錯誤也許只是影響產品的銷售,但是在同創犯錯誤,有可能導致創業失敗,所以你每一步都要努力,要更加小心。
坦白講,理想跟現實是有差距的,當初創業出來時有很好的設想,要做牛逼精品的項目,但是真正創業時,項目受到地塊、成本、市場限制,企業要生存要賺錢,就得面對現實。所以我們創業后做的第一個項目絕對不是我們職業生涯中最經典滿意的一個項目,但可以說是最成功的項目之一。
樂居:運動和創業,您都堅持下來,是什么讓你一直堅持?
羅霆:從2012年200斤到最瘦150斤。3年跑完了世界馬拉松六大滿貫。跑步和創業有一些類似的地方,都很辛苦,都是自己跟內心的較量,更重要的是,就如同創業需要夢想,跑馬拉松也需要樂趣,很多人問我,是什么樣的毅力支撐你堅持跑步的,我說沒有毅力可以支撐你去跑步,因為總體而言,跑步還是一個枯燥而苦逼的運動,如果用毅力去堅持,堅持一個月,堅持不了一年。堅持一年,堅持不了一輩子,要堅持,靠的不是毅力,而是樂趣,尋找跑步中的樂趣。創業也是如此,創業是一個辛酸而煎熬的過程,但是創業的路上仍然會有很多的樂趣和驚喜,去發現并且享受它,會讓你在創業的道路上走得更加篤定。
樂居:怎么看深圳這座城市?
羅霆:26歲那年研究生畢業,聽畢業來深圳的同學說,深圳一年四季如春,到處都是草地,哪里都能踢足球。結果來深圳第一個禮拜去紅荔路旁邊的草地上踢足球就被城管趕出來,發現被騙了。
在深圳生活了18年,慢慢的你會愛上這座城市,甚至超過自己的故鄉。這座城市具有向上的精神力量和勇氣,像最早一批深圳的開拓者一樣,他們是一群充滿理想,不滿僵化、腐朽規則的年輕人,他們骨子里有對反抗桎梏,追求自由發揮空間的渴望,有時候,你會覺得他們身上有著一股“五月花”精神,也許,這才是深圳的基因,真正讓深圳變得與眾不同的地方。
我現在都還記得我來深圳時,一位前輩對我說過的話:深圳是一個讓你忘記歷史,開創未來的地方。
国际凯时AG优质运营商 <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <文本链> <文本链> <文本链> <文本链> <文本链> <文本链>